Договор мены

В-третьих, сама норма, содержащаяся в п. 2 ст. 159 ГК (о возможности совершать в устной форме сделки, исполняемые непосредственно при са​мом их совершении), носит исключительный характер и рассчитана на чис​то бытовые отношения граждан. Общим же правилом серьезного имущест​венного оборота, скорее, является простая письменная форма договора мены.

В равной степени к договорам мены применимы и правила о государ​ственной регистрации договора купли-продажи отдельных видов недви​жимого имущества.

Как известно, ГК предусматривает обязательную государственную ре​гистрацию договоров продажи жилых помещений (ст. 558) и договора куп​ли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязатель​ной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме ука​занных, видов недвижимого имущества. При продаже иных объектов не​движимости осуществляется регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК), что не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому, например, договор мены здания или нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, в от​личие от договора продажи нежилого помещения или предприятия, кото​рые считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Особенностью государственной регистрации перехода права собст​венности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК).

Следует учитывать также, что некоторые дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК). В частности, государст​венной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в кото​рых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается пе​речень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается неза​ключенным. Данные требования в полной мере относятся и к договорам мены, объектами которых являются жилые помещения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности.

III. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА МЕНЫ

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации было решено в основном сохранить ставший уже традиционным для отечественного законодательства (включая дореволюционное) подход, суть которого состояла в том, чтобы дать определение договора мены и распространить на отношения, вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о договоре купли-продажи, что и было реализова​но в ст. 567 ГК.

Вместе с тем, как отмечал С.А. Хохлов, внесший огромный вклад в подготовку нового ГК, «в отличие от ранее действовавшего законодатель​ства регулирование мены указанными нормами (содержащимися в ст. 567 ГК. - В.В.) не исчерпывается. Впервые Кодекс устанавливает ряд специаль​ных правил о мене, отражающих особенности содержания и исполнения этого договора».

Каждое из названных специальных правил, регламентирующих обяза​тельства, возникающие из договора мены, учитывает ту или иную особен​ность данного договора и свидетельствует, помимо всего прочего, о само​стоятельном характере договора мены. Речь идет о следующих специаль​ных правилах.

В случаях, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмени​ваемых товаров, а также о распределении между сторонами расходов, свя​занных с исполнением обязательств, следует исходить из предположения,

что предметом договора является обмен равноценными товарами. Расходы же на передачу товаров, их принятие и иные действия, связанные с испол​нением договора, должны в каждом конкретном случае возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору (п. 1 ст. 568 ПС).

Вместе с тем, если из текста договора вытекает, что его предметом яв​ляется обмен неравноценными товарами, на сторону, обязанную в соответ​ствии с договором передать товар, цена которого ниже, чем цена товара, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах на указанные товары. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеюще​го более низкую цену. Договором мены может быть предусмотрен другой порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемые товары.