Договор аренды

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному.»

Как видим, сторонами по договору аренды предоставлено право самим определять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах, действующих в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго. В данном случае речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст. 610).

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер по истечении срока договора нередко возобновляется. В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три:

1.Соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору, - использовал имущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которые рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

2. Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду ( во всяком случае не худших), что выражено в словах « при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

3. Третье условие является новым: арендатор, желающий продлить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

В Гражданском кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.