Договор аренды

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещение непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи в аренду имущества в аренду.»

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в установленный договором срок сданное в наем имущества свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно – правовых отношений элементов вещных прав.

«Наделение арендатора правом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно – правового правоотношения и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.» 8

Что же касается арендодателя, то ему предоставляется единственная возможность избегать отмеченных негативных последствий, получив соответствующее уведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во – первых, арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором или назначением его, чтобы в результате отрицательных последствий невыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора и возмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использование имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).

Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия, вытекающие из права пользование арендованным имуществом, которые арендатор может реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использования которых может иметь результатом распоряженым арендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных объектов, складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случае требуется, т.к. реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

Вторая основная обязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы, что выгодно отличает его от Основ законодательства об аренде. Гражданский кодекс позволяет устанавливать форму оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо мене жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменение происходят на основе договора, но не чаще раза в год.

При возникновении споров Арбитражный суд принимает во внимание то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора арендной платы.9

Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.10

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексом в зависимости от их характера (ст. 623 ГК). Всё отделимое от арендованного имущества – собственность арендатора, неотделимое улучшение – арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, а также если улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества.