Сделки

Государственная регистрация включает в себя следующие элементы:

Прием документов, необходимых для государственной регистрации;

Правовая экспертиза документов и законности совершаемой сделки;

Установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на объект;

Внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр;

Совершение надписей на правоустанавливающих документах.

Существуют различия в регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Как правило, если сделка влечет передачу прав собственности, то требование регистрации самой сделки отсутствует, так как государственной регистрации подлежит переход права собственности. Исключением являются сделки продажи жилых помещений, предприятий, сделки, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Такие сделки подлежат государственной регистрации в силу прямого указания этой необходимости в законе; сделки считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Если говорить о сделках, не влекущих передачу прав собственности, то в некоторых случаях необходима регистрация, а в других случаях государственной регистрации подлежит только передача недвижимого имущества

Государственной регистрации подлежат договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Рассмотрим пример. ОАО «Услуга» обратилось в Арбитражный суд с иском к АОЗТ «Чиф» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8784971 рублей за период с 1 января 1996 года по 1 апреля того же года. Суд иск удовлетворил и обязал АОЗТ выплатить задолженность и оплатить расходы по государственной пошлине.

АОЗТ подало кассационную жалобу с просьбой отменить решение суда, основываясь на следующих доводах:

Не было предоставлено доказательств, удостоверяющих право собственности истца на арендованное АОЗТ помещение;

Договор не прошел государственной регистрации;

Помещение не было передано по акту арендатору в течение трех дней.

Суд установил, что доводы ответчика не обоснованны. В материалах дела имеется Свидетельство о собственности от 23 января 1995 г. №4481, удостоверяющее право собственности истца на помещение.

По поводу регистрации суд установил, что на момент подписания договора вторая часть Гражданского кодекса не действовала, соответственно ответчик не может ссылаться на его статьи )имеется в виду статья 651 ГК РФ). К тому же договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации в том случае, если договор был заключен на срок не менее года. Также имеется письмо от 17 марта 1996 года, в котором ответчик уведомляет истца об расторжении договора в одностороннем порядке. Таким образом решение о взыскании задолженности осталось в силе. В данной ситуации следует обратить внимание на то, что суд не принял в качестве довода для признания сделки недействительной отсутствие государственной регистрации.

Нас же интересует другое. Ответчик указывал на то, что договор не прошел государственной регистрации.

Статья 1017 говорит о том, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Регистрация же самого договора не предусмотрена.

В отличие от простой письменной формы не соблюдение требований о государственной регистрации может послужить основанием для признания сделки недействительности.

Недействительность сделки

Понятие недействительности сделки

Понятие сделки было уже давно выработано и зафиксировано. Дебаты о действительности и недействительности сделки продолжаются. Сейчас назрела необходимость в детализации данного вопроса, так как наметился рост дел о признании договоров недействительными: если на 1999 года таких дел было 5376, то на 2000 год – 6697.

Одним из главных оснований спора является то, что некоторые правоведы относят недействительные сделки к самостоятельному виду. На чем основано такое мнение? Статья 153 говорит нам, что «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Сделка – юридическое действие, причем действие дозволенное, не противоречащее закону. Соответственно обязательным признаком сделки является правомерность.