Анализ стоимости объектов недвижимости

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Само существование и динамика таких циклов определяются внутренними закономерностями развития экономической системы(природные циклы оказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления):

Комментарий:

Данный воспроизводственный цикл является единым для всех без исключения экономических благ.

Непосредственно из структуры воспроизводственного цикла можно вывести определение понятия «стоимость». Стоимость представляет собой эквивалент товарно- денежного обмена, т.е. она в любых ситуациях имеет конечную денежную форму. Следовательно, можно дать следующее определение: стоимость представляет собой денежный эквивалент экономического блага на каждом из этапов единого воспроизводственного цикла и на протяжении всего жизненного цикла в целом.

Воспроизводственному циклу свойственна определенная динамика стоимостного эквивалента (С):

В начале воспроизводственного цикла по определению С=0;

В течение производственного процесса происходит последовательное нарастание стоимости, при этом для недвижимости – с нарастающим темпом (grad>0). Результирующей стоимостной величиной данного этапа является цена производства (Цпр), для производства недвижимости норма прибыли (ПРе)→max;

Цпр является стоимостным эквивалентом объекта недвижимости на первичном рынке. Появление объекта на вторичном рынке связано с так называемыми транзакционными издержками и соответствующим увеличением С. при этом величина таких издержек пропорциональна числу посредников (сделок) на вторичном рынке, а оно, в свою очередь, может рассматриваться как функция от нормы прибыли на вторичном рынке ПР’е;

В сфере обмена происходит окончательное формирование С в форме цены конкретной сделки Ссд. Увеличение С связано с наличием обязательных издержек по обслуживанию и оформлению сделки(в частности с расходами на государственную регистрацию);

Кроме того, сказывается фактор текущей рыночной конъюнктуры, воздействие которой приводит к отклонениям от Це в обе стороны. +∆ Це определяется как спекулятивная прибыль. Таким образом, Це представляет собой рыночную стоимость, а Ссд – рыночную цену;

Главным свойством этапа распределения является неэквивалентность товарно-денежного обмена – благо передается потребителю не как товар покупателю, величина Сраспр всегда меньше, чем Це и Ссд и может равняться 0 (бесплатная передача жилья в собственность определенным категориям граждан). Данный этап не является строго обязательным для всех экономических благ. Он присутствует в воспроизводственном цикле только тех экономических благ, которые удовлетворяют базовые потребности;

В течение периода потребления происходит последовательное уменьшение стоимостного эквивалента нарастающим темпом вплоть до Ст=0, где т-срок жизненного цикла (нормативный срок эксплуатации) объекта недвижимости.

С учетом изложенного:

С=(0;Сперв;Срын;Црын=max(С=max);Сраспр;0(Ст=min))

2.2.Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)

а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного физического износа.

Как известно, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).

Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», - вещь, как таковая, перестала существовать.