Анализ стоимости объектов недвижимости

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций объект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительность физической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет «период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон, где tхрон – хронологический возраст объекта, tнорм =f(Прочнmax ), tост =f(Прочност)).

Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е. -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:

-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0

Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.

В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.

∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм

∆Cгод=Ам= С0\ tнорм

Сt(ост)= С0 - С0\ tнорм * tхрон

Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон \tнорм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

const

б. Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически.

Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=Umax имеем С=Сmax, при U=Umin имеем С=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине Umin и Сmin. Если Umin =0, то Сmin→0 и Сmin>0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0

Графически динамика U и С будет выглядеть следующим образом:

Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»

Примечание:

t0 – начало жизненного цикла, tж.ц. – окончание жизненного цикла,Tц – длительность жизненного цикла;

отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0 ≠0;

выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

отрезок (t0, tст) – период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада.