ФИНАНСОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ

1)происходит постоянное обесценивание денег;

2)желательно периодическое поступление дохода на капитал, в размере не ниже определенного минимума.

Инвестор оценивает, какой доход он может получить в будущем и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов допустимо вложить в данное дело. Эта оценка производится по формуле:

Кt

К =

(1+n)t

Для измерения динамики экономических процессов за какой-то период времени используется относительный показатель-индекс, который может использоваться:

1)как прием анализа динамики показателей;

2)как экономический инструмент государственного регулирования.

В этом случае индексация – это способ сохранения реальной величины денежных ресурсов по их покупательной способности в условиях инфляции.

При анализе и прогнозе финансовых ресурсов необходимо учитывать изменение цен, для чего используют индекс цен. Индекс цен – показатель, характеризующий изменение цен за определенный период времени:

P1

i=

P0

P1 – цена конкретного товара отчетного периода,

P0 - цена базисного периода.

Индекс цен могут применяться:

а)для оценки динамики покупательной возможности в истекшем периоде;

б)в прогнозировании необходимых в будущем финансовых средств исходя из складывающейся тенденции цен.

Для анализа и прогноза количественных показателей хозяйственной деятельности применяются также индексы стоимости (выручки, товарооборота), физического объема (выпуск продукции) количества, структуры.

( P1g1

ic =

( P1g0

g0 – количество товаров за прошлый период

( P0g1

i0 =

( P0g0

( g1 ( g1(P0

ic = =

( g0 ( g1(P0

( g1(P0

icтруктур =

( g1(P0

(Р0 – средняя цена прошлого периода.

Тема 6.Оценка недвижимости, приносящей доход

На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. Рыночная стоимость недвижимости рассматривается как отражение будущих экономических условий, что основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективный и перспективный. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка – это оценка ее стоимости к концу планового периода строительства предприятий.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)затратный;

2)сравнения продаж;

3)капитализация дохода.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один может быть более важным в конкретном задании. Метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопившуюся амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей долга, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленно собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Содержание этих методов заключается в следующем.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства копии или замены для зданий и после вычитания износа и устаревания в структурах по всем причинам. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости можно падать.