ФИНАНСОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ

Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения: условия финансирования; условия продажи; условия рынка; размещение; физическая характеристика; экономическая характеристика; использование; недействительные компоненты стоимости; переданные права на недвижимость; права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от проданных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с действующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом корректировки является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров:

1)финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель – должник требует для получения кредита. В этом случае из продажной цены вычитают сумму процентов;

2)финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночном уровне процентов.

Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует какая-то связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка – это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину дохода или прибыли и т.д. Данное сравнение относится только к объектам недвижимости, приносящим доход.

При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать объекты недвижимости, если один из них после продажи может быть использован не так, как объект оценки, т.е. перепрофилирован.

Недействительные компоненты сделки – это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При сравнении недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.

Далее применяется стоимостные корректировки к цене продаж каждой сравнимой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.

Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременную получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества и выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле:

Кt

К =