Менеджмент на рынке недвижимости

Сн-ст-ть нового здания или сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,%

На=1*100/Тн

Срок службы недв.и норма амортиз.зависят от группы капитальности.

Группа капит-ти

Срок службы, лет

На

150

125

100

0,7

0,8

1,0

2,0

3,3

6,0

Нормативн.износ за год=Агод

71.Определение износа методом срока жизни.

Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.

Метод срока жизни: определяется износ путём расчёта типичного уровня эк.жизни и эф-го возраста.

Срок физ.жизни-период вр.,в теч.кот.объект реально сущ-ет в функционально пригодном состоянии.

Экон.срок жизни-период прибыльного использ-я объекта, когда осуществление улучшений вносит вклад в ст-ть недв.

Эффективн.возраст-основан на оценке внешнего вида и технич.состояния объекта.

Хронологич.возраст-период от дня ввода в эксплуат.до даты оценки.

Остаточная эк.жизнь-оцененный период,в теч.кот.улучшения продолжают вносить вклад в ст-ть об-та. Оценщик определяет остат.эк.жизнь,исходя из толкования поведения типичного покупателя недв-ти.

М-д срока жизни примен.при расчёте как суммарного износа,так и при определении износа одного вида. Этот м-д базируется на том,что эффект возраст, выраженный в %, отражает типичный срок эк.жизни также, как % накопленного износа отражают часть общих издержек пр-ва: И/В=Тэф/Тэ

И-износ в стоимостном выражении; В-воостаносит.ст-ть; Тэф-эффект.возраст; Тэ-срок эк.жизни.

70.Определение физ.износа при использовании метода разбивки.

Определение износа этим методом приозв-ся путём его разбиения на 3 компонента:

1)физ.износ; 2)функцион.износ; 3)внешний износ

Физ.износ-износ,связанный со снижением работоспособности объекта в рез.естественного физ.старения. Физ.износ м.б.устранимым и неустраним. Устранимый-износ имущ-ва, затраты на устранение кот.меньше, чем добавленная при этом ст-ть.

Ифиз.устр.=С*У/100

С-ст-ть улучшений; У-уд.вес ремонтных работ в ст-ти улучшений,%

Неустранимый-И имущ.,затраты на устранение кот.>, чем ст-ть добавленная при этом.

Ифиз.неустр.=(С-Ифиз.устр.)*Инеустр./100

С-восстанов.ст-ть; Инеустр.-неустраним.износ,%

66.Сущность доходного подхода при оценке недв.

Это сов-ть методов оценки ст-ти недв., основанных на определении текущей ст-ти ожидаемых от неё доходов. Для преобразования будущих доходов в текущую ст-ть осущ-ся капитализация доходов. Т.о.капитализация доходов-процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей ст-ти оцениваемого об-та. В упрощённом вар. применение капитализации дохода для определения ст-ти, приносящей доход:

R V

В треугольнике объединены ожидаемый доход от оценив.недв. и ст-ть недв.I,ст-ть недв.V и норма дохода R. Горизонталь –знак деления,вертикаль-умнож.

Сущ.2 осн.метода капитализации:

-м-д прямой капит-ии

-м-д капит.дохода по норме отдачи на капитал

Метод прямой кап-ции: оценка имущ.при сохранении стабтльных условий его исп-ния, постоянной величине жохожов,отсутсвии первонач.инвестиций и одновременном учёте возврата капитала и дохода на капитал.

Ф-ла доходного подхода при прямой кап-ции:

PV=NOI/R0

PV-тек.ст-ть недв.; ТЩШ-ожидаемый чистый операц.доход на 1 год после даты оценки; R0-общ.ставка кап-ции

64.Расчёт ставки кап-ции методом сравнения продаж.

При определении ставки кап-ции сначала рассчит.ставка кап-ции по каждому предложенному аналогу: Ri=NOIi/SPi

SPi-цена продажи i-го аналога.

Затем с учётом м-дов матем статистики,весового коэф.Xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбир.общ.ставка кап-ции: R0=∑Xi*Ri

63.Расчёт ставки кап-ции методом покрытия долга.

Этот метод примен.,если при финансировании инвестиций в недв.используется заёмный капитал.

DCR=NOI/DS

DCR-коэф.покрытия долга; DS-ежегодное обслуживание долга.

R0=m*Rm*DCRi

m-доля заёмного кап.; Rm-ставка кап-ции для заёмного кап.