Менеджмент на рынке недвижимости

4)экон.и организационно-экон.:

-неверный макроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки

-ошибки в прогнозировании спроса и предл.

-неверное истолкование имеющихся данных

-необъективное отношение к данным

-необоснованное перенесение прошлого опыта на буд.периоды без учёта изменяющейся среды

5)финансовые:

Делятся на группы:

А)Риски,вытекающие из общественного состояния и изменений в фин.си-ме (изменение %ставок по крдитам,введение ограничений на колебания валют.курса,изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми,изменение доходности альтернативных инвестиций).

Б)Риски,обусловленные тем или иным вариантом,избранным для фин-ния деят-ти.

В)Риски,возникающие в связи с низким кач-вом фин.расчётов.

Си-ма управления рисками:

I Выявление рисков,возможных при проведении операций с недв.

II Кач.и колич.анализ рисков (определение причин рисков;фактов,способных увеличить вер-ть их наступления;определение зон рисков;определение возможных размеров фин.потерь).

III Определение возможностей снижения риска и затрат,необходимых для его предотвращения.

IV Осущ.мероприятий,позволяющих предотвратить риски,снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.

V Контроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.

15. Трансакционные издержки.

Это изд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависит от:

-полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен

-достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок

-степени возможности стандартизации условий сделок

-возможности применения стандартных договоров

-возм-ти способов расчёта

На величину изд-ек оказывает влияние гос-во:

-наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок

-необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки

-необхть получения разрешений для проведения сделок

В состав трансакц.издержек входят:

1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации)

2)изд-ки ведения переговоров и заключ.контрактов

3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв.

4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав

5)затраты оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки или от усл.контракта

Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка,как низкая ликвидность товара:время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажей наз.экспозицией товара;время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и от цены.

57.Технология оценки недв.

Этапы:

1)Определение проблемы. Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.необходима клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного здания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности).

2)План оценки. Разработка плана необх.,чтобы избежать дублирования,сократить затраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.действительно определяют цену об-та.

А)анализ и определение сегмента р.недв.

Б)определение целесообразности использ.существующих методов оценки

В)разработка графика работ по оценке и разработка соотв.бюджета

Г)оценка ожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо

3)Сбор и подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва и кач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Проверка данных:

-все ли собраны данные, небх.для цели оценки

-имеют ли полученные данные подтверждение

-есть ли основания полагать,что полученные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и устранить возможные отклонения

4)Выбор м-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к одинаковым рез-там.

5)Согласование. Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.

6)Отчёт об итоговой оценке ст-ти.

17.Факторы,воздействующие на р.недв.

Основания группировки факторов: